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二手房“营改增”落定 未满两年按5%征收

新闻来源:风光地产   录入时间:2016-03-26 09:16:42   点击量:

      财政部、国家税务总局24日对外公布的营改增全面推开细则显示,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。

  对于此前市场担心营改增后,个人转让住房由缴纳营业税转为增值税会增加税负,分析人士指出,从方案细则看,对于非一线城市而言,个人购房如果不满2年进行交易,实际和此前的营业税政策并没有太大的差异。而持有时间超过2年的住房进行交易免征。此类政策和过去的营业税政策保持了一致的特点,而且从税费效应看,也没有太大的变化。

  税率/二手房征收率5%

  经国务院批准,自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续,对特定行业采取过渡性措施,确保所有行业税负只减不增。

  随后,财政部公布了四大行业增值税税率,建筑业和不动产业税率为11%。5月1日开始的扩围与以往有所不同,将首次涉及自然人缴纳增值税征管,主要是个人二手房交易。

  细节显示,个人购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税,个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

  算账/营改增变化不大

  营业税税率5%,增值税征收率也是5%,看上去这个比率一样,但营业税是价内税,增值税是价外税。目前来看,这种政策的平移并不会带来税负增加。

  根据增值税的算法,需要先计算出销售额。例如王女士有一套售价200万元(含税、购买不足2年)的房子,最终增值税应纳税额为(200÷ 1.05)×0.05=9.52万。当前营业税下是总价按照5%的税率征收,按现行政策,营业税应纳税额为200×0.05= 10万元。

  增值税额是根据买入和卖出的差价判断,在这期间房子增值幅度越大,缴纳的增值税也就越多。这就意味着,增值税究竟是否会高过营业税还不一定,这取决于最终的交易价格。对于一些年限较长的房子来说,甚至更多取决于此前的价格上涨幅度,目前短期的影响相对较小。

  影响/长期有利去库存

  西南财经大学财税学院副院长李建军表示,国务院总理李克强强调营改增试点要保障所有行业税负只减不增,国务院常务会议指出原有优惠政策会延续,且有其他过渡政策。个人二手房买卖若按5%征收率计算增值税,跟营业税条件下税负相当,个人二手房买卖者税负不会增加。个人二手房交易改征增值税,适用5%的征收率,也是为了改革平稳过渡、不增加纳税人负担的做法。政策从深层次降低了企业的实际税负,长期来看,对老百姓也是有利的。

  业内人士分析,营改增是利于房地产成交,而二手房营改增将会使二手房快速流通,从而释放新房的库存。

  据记者了解,税务系统内部已经下发文件,营改增之后,个人二手房交易这块的增值税仍暂时由地税部门征收。因为二手房交易环节的其他税种,如个税、契税等均由地税部门负责,为统一方便管理考虑,营改增之后,仍由地税部门征收。

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